177条の「第三者」にあたる人 あたらない人

今回のテーマは不動産物権変動における第三者です。

民法177条には、以下のように規定されています。

この「第三者」にあたるか、あたらないか、というのはよく出るテーマなので、しっかり判別できるようになっておきましょう。

第三者とはどんな人か

まずは、民法177条の意味を確認しておきましょう。
これは簡単にいうと、

不動産について

• 所有権者になったぜ！
• 抵当権者になったぜ！
• 地上権者になったぜ！
• 地役権者になったぜ！

（以下略）

・・といった物権変動があった場合、当事者間では登記がなくてもいいけれど、第三者に対しては登記がなければ主張できないということをいっているのですね。

「対抗」という言葉は、ここから先は「主張」と言い換えましょうか。
そちらの方が分かりやすいので。

例えばＡが所有する土地をＢが買った場合、ＡとＢの間では所有権移転登記がされていなくても、ＢはＡに対して

ワイが所有者やで！

といえますが、第三者Ｃに対しては主張できないわけです。
Ｃからすれば

あんさん、登記されてまへんがな

ということですね。

しかしです。

このＣがもし、土地を不法占拠している人だったらどうでしょうか。
そんな人に対してもＢは自分の所有権を主張できないのでしょうか？
それはちょっと不都合ですよね。

そこで、この第三者とは、「登記がされていないことを主張できる、正当な利益を有する者」と限定されているのです。

不法占拠しているＣには正当な利益なんてありませんよね。
Ｂからすれば

おまえ何言っとんじゃ

というわけです。

よってこうした人は177条の第三者にはあたらず、登記がなくても対抗できることになっているのです。

それでは、第三者にあたる人とあたらない人の例をみていきましょう。
細かく見るとたくさんありますが、試験に出そうな範囲に限定してみていきます。

第三者にあたる人

本来の条文通り、以下の人たちには、登記がなければ対抗できません。

これはよく出てくるヤツですよね。
ＡがＢとCに不動産を二重譲渡した場合、ＢはＣに、ＣはＢに対して登記がなければ自らの所有権を主張できません。
これは相手方が悪意であったとしても、です。

例えばＡとＢが土地を共有していて、Ａがその持分をＣに譲渡した場合、持分移転登記をしていなければ、ＣはＢに「ワイも共有者やで！」と主張することができません。

ＡがＢに不動産を貸していて、Ａがその不動産をＣに譲渡した場合、Ｃは新しいオーナーとしてＢに対して賃料を請求できる立場にありますが、登記をしていなければＢに「ワイが新しい所有者やで！」と言えないことになります。

第三者にあたらない人

では次に、第三者にあたらない例をみていきましょう。
超ざっくりにいうと「悪い人」「当事者」「登記申請の代理人」ですね。
これらの人たちには登記なしでも物権を主張できることになります。

最後に

「第三者にあたるか、あたらないか」というのは、言葉だけで考えると分かりづらいので、「登記なしでも権利を主張できるか、できないか」と考えた方が頭に残りやすいと思います。

むちゃくちゃザックリいえば、

「普通の人」が相手なら登記が必要だけど
「悪い人」「当事者」「登記申請の代理人」が相手なら登記なしでOK

という感じですね。