177条の「第三者」にあたる人 あたらない人

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今回のテーマは不動産物権変動における第三者です。

民法177条には、以下のように規定されています。

第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

この「第三者」にあたるか、あたらないか、というのはよく出るテーマなので、しっかり判別できるようになっておきましょう。

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第三者とはどんな人か

まずは、民法177条の意味を確認しておきましょう。
これは簡単にいうと、

不動産について

  • 所有権者になったぜ!
  • 抵当権者になったぜ!
  • 地上権者になったぜ!
  • 地役権者になったぜ!

(以下略)

・・といった物権変動があった場合、当事者間では登記がなくてもいいけれど、第三者に対しては登記がなければ主張できないということをいっているのですね。

「対抗」という言葉は、ここから先は「主張」と言い換えましょうか。
そちらの方が分かりやすいので。

例えばAが所有する土地をBが買った場合、AとBの間では所有権移転登記がされていなくても、BはAに対して

ワイが所有者やで!

といえますが、第三者Cに対しては主張できないわけです。
Cからすれば

あんさん、登記されてまへんがな

ということですね。

 

しかしです。

このCがもし、土地を不法占拠している人だったらどうでしょうか。
そんな人に対してもBは自分の所有権を主張できないのでしょうか?
それはちょっと不都合ですよね。

そこで、この第三者とは、「登記がされていないことを主張できる、正当な利益を有する者」と限定されているのです。

不法占拠しているCには正当な利益なんてありませんよね。
Bからすれば

おまえ何言っとんじゃ

というわけです。

よってこうした人は177条の第三者にはあたらず、登記がなくても対抗できることになっているのです。

 

第三者にあたる人 = その人には登記がなければ対抗できない
第三者にあたらない人 = その人には登記がなくても対抗できる

 

それでは、第三者にあたる人とあたらない人の例をみていきましょう。
細かく見るとたくさんありますが、試験に出そうな範囲に限定してみていきます。

第三者にあたる人

本来の条文通り、以下の人たちには、登記がなければ対抗できません。

二重譲渡の他の譲受人

これはよく出てくるヤツですよね。
AがBとCに不動産を二重譲渡した場合、BはCに、CはBに対して登記がなければ自らの所有権を主張できません。
これは相手方が悪意であったとしても、です。

他の共有者

例えばAとBが土地を共有していて、Aがその持分をCに譲渡した場合、持分移転登記をしていなければ、CはBに「ワイも共有者やで!」と主張することができません。

不動産の賃借人

AがBに不動産を貸していて、Aがその不動産をCに譲渡した場合、Cは新しいオーナーとしてBに対して賃料を請求できる立場にありますが、登記をしていなければBに「ワイが新しい所有者やで!」と言えないことになります。

 

第三者にあたらない人

では次に、第三者にあたらない例をみていきましょう。
超ざっくりにいうと「悪い人」「当事者」「登記申請の代理人」ですね。
これらの人たちには登記なしでも物権を主張できることになります。

 

無権利者(※悪い人)
これは当然といえば当然ですね。
説明不要だと思いますので飛ばしましょう。
不法行為者・不法占拠者(※悪い人)
これも言わずもがなですよね。
こんな人に正当な利益なんてありません。
背信的悪意者(※悪い人)
先ほど二重譲渡のところの説明で、他の譲受人が悪意でも登記がなければ対抗できないとお伝えしました。
しかし、それが背信的悪意者であった場合は、登記なしでも対抗できることになります。
背信的悪意者とは、単なる悪意を超えて、「相手を害する目的」で行為をした人です。
こういう人は信義則に違反するので、第三者から排除されます。
詐欺脅迫で登記を妨害した人もこれに含まれます。
転々譲渡された場合の、元の所有者(※当事者)
不動産がA→B→Cと転々譲渡された場合において、まだ登記がAにあるとき、CはAに対して登記なしで所有権を主張できます。
転々譲渡の場合、前主であるAと後主であるCは当事者と類似の関係にあるので、第三者とは扱われないのです。
相続人その他の一般承継人(※当事者)
AがBに不動産を譲渡する契約をした場合において、Bに登記を移転する前にAが死亡し、その相続人であるCが登記を備えたとき、BはCに対して登記なしで所有権を主張できます。
AにはBに登記を移転する義務があり、Cはその義務を承継しているので、CはBと当事者の関係にあるからです。
法定代理人・遺言執行者・破産管財人・司法書士など(※登記申請の代理人)
他人に代わって登記を申請する法律上(又は契約上)の義務がある人は。その義務を果たさないで登記をしなかった場合に、相手方に対して登記がないことを主張することができません。
例えば、AがBに不動産を譲渡するようCに依頼した場合に、Cが、実際にはBに移転せずC自身に移転したようなときです。
こんなCは保護するに値しませんから、BはCに対して登記なしで所有権を主張できます。
(これはつまり、背信的悪意者と同じです)

最後に

「第三者にあたるか、あたらないか」というのは、言葉だけで考えると分かりづらいので、「登記なしでも権利を主張できるか、できないか」と考えた方が頭に残りやすいと思います。

むちゃくちゃザックリいえば、

「普通の人」が相手なら登記が必要だけど
「悪い人」「当事者」「登記申請の代理人」が相手なら登記なしでOK

という感じですね。

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