不動産物権変動で、登記なしでも対抗できるケースを総まとめ

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今回のテーマは「不動産物権変動」の対抗要件についてです。

 

民法176条
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

「物権」の変動は、意思表示の時に生じるのが原則です。
つまり、物権変動は、お互いに意思表示をした時=「契約時」に生じます。
その他の行動(たとえば引渡しや登記)は、当事者間では必要ありません。
(これを「意思主義」といいます)

しかし、当事者間では有効に物権変動が生じたとしても、第三者が絡んでくると「対抗問題」が発生します。
つまり、当事者間ではすでに終わっているはずの物権変動が、第三者との関係では「対抗要件」を備えなければその権利を主張できないことになっているのです。
なんかややこしいですね。

例えば、AがBに建物を譲渡する契約をした場合、それが口約束に過ぎなくても、所有権はBに移転しますが、Bが登記をする前にCがAから建物を買って先に登記をした場合は、Cが所有権を取得します。
なぜなら、先に対抗要件を備えたのがCだからです。

不動産の対抗要件は「登記」です
動産の対抗要件は「引渡し」です
「対抗」という言葉がなんとなくイメージしにくい方は、「主張して勝つ」という言葉に置き換えてみてください。
●対抗できる=主張して勝てる
●対抗できない=主張しても勝てない

 

なぜ「対抗要件」などというのがあるかというと、単に意思表示をしただけでは、第三者にその事実が分からないからですね。
ですから外観上、第三者にも分かるようにしてはじめて完全な状態になる、と考えられているのです。

だからやっぱり、キチンと引渡したり、登記を備えるというのは重要なんですねー。

 

ところがです。

実は不動産においては、一部の場合に限って、登記なしで対抗できる場合があるんですね。
こういう例外的な部分は、試験対策上ぜひ押さえておきたいところです。

今回はそのケースをまとめておきましたので、一気にチェックしておきましょう。

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一般的な取引がベースの場合

まずは一般的な取引関係がベースの場合です。
つまり、AからBが不動産を買ったとして、そこに第三者が現れたケース。
Bが登記なしでも対抗できる相手とは、一体どんな相手でしょうか。

背信的悪意者

先の例でいえば、Cが背信的悪意者であった場合は、たとえCが登記を備えていてもBは対抗できます。背信的悪意者は保護に値しないからです。

(※ただし、背信的悪意者からの転得者に対しては、転得者自身も背信的悪意者とされない限りは、登記がなければ対抗できません

 

無権利者、無権利者からの譲受人

無権利者(たとえば勝手に虚偽の登記などをした者)などには、Bは登記なしで対抗できます。
そして無権利者からの譲受人に対しても、同様に登記なしで対抗できます。
無権利者が不動産の権利を譲渡することはできないからです。

 

不法占拠者

不動産を不法に占拠している者に対しては、その人たちを保護する必要がないので、Bは登記なしで対抗できます。

 

売主以前の不動産の持ち主

建物がAの所有になる前はXのものだったとしましょう。
つまり建物の所有権が、X → A → Bと移転していた場合です。
この場合、BはXに対して登記なしで対抗できます。
なぜならXは当事者と同じ扱いとなるからです。

 


 

以上、一般的な取引をベースにした場合で、Bが登記なしで対抗できる相手を見てきました。
本来必要であるはずの登記がなくても対抗できるということは、それぐらい「第三者を保護する必要がない」ということです。

こうしたことから、背信的悪意者、無権利者、不法占拠者などが相手の場合は登記不要で対抗できることはイメージしやすいと思います。
あと、元の建物の所有者(X)は、そもそも第三者に当たらない、という知識があれば大丈夫でしょう。

 

さて、ここから先はちょっと違うケースも押さえておきましょう。
「誰が」「誰に対して」対抗できるかも含めて頭に入れるようにしてください。

 

その他の場合

詐欺による「取消し前の善意の第三者」が、「元の所有者」に対して

Dは詐欺によって自らが所有する不動産をEに売却した。
Eはその不動産を、善意の第三者Fに転売した。
その後、Dは詐欺を理由にEとの契約を取り消した。
この場合、FはDに登記なしで対抗できる。

詐欺取消しの場合です。
善意の第三者Fは、Dが取消すよりも前に不動産の契約をしています。
詐欺取消しにおいては、騙された側にも落ち度があるため、取消し前の善意の第三者の方が保護されることになっています。
そこで、FはDに対して登記なしで対抗できます。

取消し「後」の第三者は、二重譲渡と同じ扱いとなり、登記の先後で決着がつくことになります。
つまり、先に登記した者が取得します。

 

「時効取得者」が、「時効完成前の所有者」に対して

そもそも時効完成前に登記を備えることはできないので、登記が対抗要件になりえないからです。

時効完成「後」は、二重譲渡と同じ扱いとなり、登記の先後で決します。

こちらについては「時効の重要ポイントまとめ」で詳しく触れていますのでご覧ください。

 

買主が、売主が死亡した場合の相続人に対して

GはHから不動産を購入する契約を結んだ。
しかし引渡し前にHが死亡し、Iが相続した。
Iは不動産の所有権は自己にあると主張した。
この場合、GはIに対して登記なしで所有権を主張できる。

相続人は、元の売主と同一の存在とみなされるからです。

 

相続人が、相続放棄をした人の債権者に対して

JとKは不動産の相続人であったが、Jは相続放棄をし、Kが相続した。
しかしJは相続放棄をしたにもかからず自己名義の登記を行い、Jの債権者はそれを知らずに不動産を差押えた。
この場合、Kは登記なしで債権者に対抗できる。

相続放棄をしたことによりJは無権利者となるからです。

 

以上が主なケースとなります。
ちょっと多いですが、理屈で覚えると頭に入りやすいと思います。
ぜひ押さえておきましょう。

 

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