不動産物権変動で、登記なしでも対抗できるケースを総まとめ

今回のテーマは「不動産物権変動」の対抗要件についてです。

「物権」の変動は、意思表示の時に生じるのが原則です。
つまり、物権変動は、お互いに意思表示をした時＝「契約時」に生じます。
その他の行動（たとえば引渡しや登記）は、当事者間では必要ありません。
（これを「意思主義」といいます）

しかし、当事者間では有効に物権変動が生じたとしても、第三者が絡んでくると「対抗問題」が発生します。
つまり、当事者間ではすでに終わっているはずの物権変動が、第三者との関係では「対抗要件」を備えなければその権利を主張できないことになっているのです。
なんかややこしいですね。

例えば、ＡがＢに建物を譲渡する契約をした場合、それが口約束に過ぎなくても、所有権はＢに移転しますが、Ｂが登記をする前にＣがＡから建物を買って先に登記をした場合は、Ｃが所有権を取得します。
なぜなら、先に対抗要件を備えたのがＣだからです。

なぜ「対抗要件」などというのがあるかというと、単に意思表示をしただけでは、第三者にその事実が分からないからですね。
ですから外観上、第三者にも分かるようにしてはじめて完全な状態になる、と考えられているのです。

だからやっぱり、キチンと引渡したり、登記を備えるというのは重要なんですねー。

ところがです。

実は不動産においては、一部の場合に限って、登記なしで対抗できる場合があるんですね。
こういう例外的な部分は、試験対策上ぜひ押さえておきたいところです。

今回はそのケースをまとめておきましたので、一気にチェックしておきましょう。

一般的な取引がベースの場合

まずは一般的な取引関係がベースの場合です。
つまり、ＡからＢが不動産を買ったとして、そこに第三者が現れたケース。
Ｂが登記なしでも対抗できる相手とは、一体どんな相手でしょうか。

背信的悪意者

先の例でいえば、Ｃが背信的悪意者であった場合は、たとえＣが登記を備えていてもＢは対抗できます。背信的悪意者は保護に値しないからです。

（※ただし、背信的悪意者からの転得者に対しては、転得者自身も背信的悪意者とされない限りは、登記がなければ対抗できません）

無権利者、無権利者からの譲受人

無権利者（たとえば勝手に虚偽の登記などをした者）などには、Ｂは登記なしで対抗できます。
そして無権利者からの譲受人に対しても、同様に登記なしで対抗できます。
無権利者が不動産の権利を譲渡することはできないからです。

不法占拠者

不動産を不法に占拠している者に対しては、その人たちを保護する必要がないので、Ｂは登記なしで対抗できます。

売主以前の不動産の持ち主

建物がＡの所有になる前はＸのものだったとしましょう。
つまり建物の所有権が、Ｘ → Ａ → Ｂと移転していた場合です。
この場合、ＢはＸに対して登記なしで対抗できます。
なぜならＸは当事者と同じ扱いとなるからです。

以上、一般的な取引をベースにした場合で、Ｂが登記なしで対抗できる相手を見てきました。
本来必要であるはずの登記がなくても対抗できるということは、それぐらい「第三者を保護する必要がない」ということです。

こうしたことから、背信的悪意者、無権利者、不法占拠者などが相手の場合は登記不要で対抗できることはイメージしやすいと思います。
あと、元の建物の所有者（Ｘ）は、そもそも第三者に当たらない、という知識があれば大丈夫でしょう。

さて、ここから先はちょっと違うケースも押さえておきましょう。
「誰が」「誰に対して」対抗できるかも含めて頭に入れるようにしてください。

その他の場合

詐欺による「取消し前の善意無過失の第三者」が、「元の所有者」に対して

Ａは、Ｂの詐欺によって自らが所有する不動産をＢに売却した。
Ｂは、その不動産を善意の第三者Ｃに転売した。
その後、Ａは詐欺を理由にＢとの契約を取り消した。
この場合、ＣはＡに登記なしで対抗できる。

詐欺取消しの場合です。
取消し前の善意無過失の第三者Ｃは、Ａが取消すよりも前に不動産の契約をしています。
詐欺取消しにおいては、取消し前の第三者が善意無過失であれば、第三者の方が保護されることになっています。
そこで、ＣはＡに対して登記なしで対抗できます。

「時効取得者」が、「時効完成前の所有者」に対して

そもそも時効完成前に登記を備えることはできないので、登記が対抗要件になりえないからです。

こちらについては「時効の重要ポイントまとめ」で詳しく触れていますのでご覧ください。

買主が、売主が死亡した場合の相続人に対して

Ａは、Ｂから不動産を購入する契約を結んだ。
しかし、引渡し前にＢが死亡し、Ｃが相続した。
Ｃは不動産の所有権は自己にあると主張した。
この場合、ＡはＣに対して、登記なしで所有権を主張できる。

相続人は、元の売主と同一の存在とみなされるからです。

相続人が、相続放棄をした人の債権者に対して

ＡとＢは不動産の相続人であったが、Ａは相続放棄をし、Ｂが相続した。
しかしＡは相続放棄をしたにもかからず自己名義の登記を行い、Ａの債権者はそれを知らずに不動産を差押えた。
この場合、Ｂは登記なしで債権者に対抗できる。

相続放棄をしたことによりＡは無権利者となるからです。

以上が主なケースとなります。
ちょっと多いですが、理屈で覚えると頭に入りやすいと思います。
ぜひ押さえておきましょう。