法定地上権を分かりやすく解説　これで一瞬で判断できるようになります

民法を勉強していて、多くの方が混乱されるのが、法定地上権ではないでしょうか。
行政書士試験に限らず、宅建士や司法書士を勉強中の方もここでつまづく方が多いと思います。
今回はそれを分かりやすく説明してみたいと思います。

               

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そもそも法定地上権とは何なのか？

地上権というのは、物を支配し利用する権利（物権）の一つです。
その名前の通り、土地を使う権利です。

自分の土地であれば、土地を利用できるのは当たり前なので、わざわざ地上権というものがあるということはつまり、「他人の土地」を利用できる権利なわけです。

法定地上権とは、「法律によって」「他人の土地を」「合法的に利用できるようにした権利」です。

法定地上権の成立要件のおさらい

まずは成立要件をおさらいしておきましょう。

1. 1. 抵当権設定時に土地上に建物がある
   2. 抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一である
   3. 土地、建物の両方又は一方に抵当権が設定される
   4. 抵当権が実行され、土地と建物が別の所有者となる

要件はベースとなる知識ですので一応押さえておいてください。
ただし、実際の試験でこの要件が問われることはほとんどないと思われます。
事例が提示されて、「この場合は成立するか？しないか？」が問われるのがオーソドックスです。
ではそれをどうやって解けばいいのでしょうか？

実は超簡単！成立するかどうか

こういってしまうとアレかもしれませんが、法定地上権は、問題文を読んだだけで一瞬で判断できるようになります。

なぜかというと、考える必要がほとんどないからです。

法定地上権の問題は、判例で争われたポイントしか出題されません。
要件が成立するかどうかはかなり難しい問題なので、裁判官もかなり悩んで判決を出しているからです。
過去に争われたことのないポイントは、裁判してみないと分からないため出題することができません。

つまり、法定地上権は特定のキーワードと結論だけを覚えておけば解けてしまいます。

以下にまとめておきましたので、見ていきましょう！

更地に抵当権が設定
↓↓↓
成立しない！

建物が再築された
↓↓↓
成立する！（旧建物の範囲内で）

土地と共同抵当に入っていた建物が再築された
↓↓↓
成立しない！
（新建物に、土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたなどの特段の事情がある場合は、成立する）
※詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

所有権移転登記をしていなかった
↓↓↓
成立する！
登記がなくても、実体上は要件を満たしている

競売時に同一の所有者
↓↓↓
成立しない！
あくまで抵当権設定時に同一の所有者であることが要件

土地の二番抵当権設定時に同一の所有者
↓↓↓
成立しない！
土地は一番抵当権設定時で判断する
（ただし、競売前に一番抵当権が消滅している場合は成立する）

建物の二番抵当権設定時に同一の所有者
↓↓↓
成立する！
建物は後順位の抵当権設定時で判断する

土地が共有
↓↓↓
成立しない！
土地の共有の場合は、共有者の同意がない限りどんな例であっても成立しない

建物が共有
↓↓↓
土地の所有者が単独であれば、成立する！
土地の所有者も共有であれば、成立しない！

まとめるとこんな感じ

これだけ覚えておけばＯＫです。
実際に問題文などで、上記のどれに該当するのか見極める練習をしてみてくださいね。

（追記）単なる再築と、土地と共同抵当での再築の違い

「単なる再築」は法定地上権が成立するのに、「土地と共同抵当に入っているときの再築」は成立しないのはなぜ？

ご質問を頂いたので、お答え致しますね。

判断のポイントは、「抵当権者が損をするかしないか？」という点になります。

まず、2つの事例は抵当権が設定されている範囲が異なります。
「単なる再築」の方は、土地に抵当権が設定されているケースです。
建物がある状態で設定されているので、そもそも法定地上権が成立することを前提に担保価値が算定されています。
だから再築しても、旧建物の範囲であれば抵当権者は損をしないのです。よって法定地上権が成立します。

一方、「共同抵当」の方は、土地と建物の両方に抵当権が設定されているケースです。
建物が滅失してしまうと建物の抵当権も消滅しますから、抵当権者に残されたのは土地のみになります。
しかし、土地は建物がなくなったことで逆に担保価値が上がる（更地の方が価格が高くなる）ので、全体として見ると「プラマイゼロ」のような感じになります。つまり、この状態であれば抵当権者は損をしていません。

ところが、もしここで再築した建物に法定地上権が成立してしまうとどうでしょうか？
土地の担保価値が下がり、抵当権者が損をしてしまうことになります。
それを防ぐには、再築した建物に再び共同抵当権を設定する必要があるわけです。

つまり、再築した建物に土地と同順位の共同抵当権が設定される、といった特段の事情がない限り、法定地上権は成立しないことになっているのです。